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鱼和熊掌:想在大温多建房子,又不愿建高层公寓,真的可能吗?

Vanfun温房2018-04-15 16:54:25

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在温哥华,最经常听见的一种论调就是,只有兴建高层公寓才能缓解大温“买房难”的危机。

高层公寓不便宜

但值得注意的是,高层公寓通常都由钢筋水泥建造而成,其材料上的造价要远远贵于木质结构的底层公寓。因此也有人认为,兴建高层公寓也许只会让更多人负担不起房子。


UBC 大学的园林建筑学教授 Patrick Condon 表示,“(房子的造价)取决于建筑的材料档次与设计的复杂程度,但我想没人会否认,水泥建材通常要比木头的贵出40%左右。”


有些人认为,虽然水泥建房造价更贵,但如果公寓建得足够高,每层的平均造价就会被拉低,所以高层公寓并不会成本很高。


然而 Reliance 地产的 Jon Stovell 则发现,在这个竞争激励的公寓市场中,水泥公寓即使建得再高,也永远不会特别便宜,更何况大楼顶端有时要花费更多。


Stovell 表示,木质结构非常适合四层的建筑,然而市中心高昂的地价逼迫发展商们把大楼越建越高。


“很多时候,发展商看起来只是在增建地产,但实际上土地价格都被分摊到了每个单元里。你必须得建得越高越好,这样你才能从那些高层单元中获得盈利。”


低层公寓密度并不低

然而在寸土寸金的市中心外,小型的木质结构建筑也许是个更好的解决方案,Condon 教授甚至认为,即使是矮层建筑也能提供很高的密度


“我和学生们曾经一起在2010年时做过一个项目,是一个温哥华的城市规划设计。我们仅仅凭借着大量四层公寓,就能满足现在两倍的人口居住需求。”


“我知道这听起来很荒唐,但我们的那份规划能够满足140万人口的居住需求…规划中除了某些特定的公交枢纽地区,几乎没有任何高层塔楼。”


Condon 教授认为对于这种“渐进式的密集化”方案,温哥华已经有很多非常好的例子,比如在温西 Kitsilano 地区就有一个社区,虽然其密度提高了,但是并没有牺牲掉它原有的特质


“那里原来的独立屋现在都转变成了三层、四层的矮层公寓,这样既增加了密度,又没有改变原有面貌。4th Ave. 与 Broadway 沿路的许多四层建筑都大幅度地提高了当地住宅密度,但同时又使得街道变得更好看了,为社区增添了新鲜的活力。”


商品房与社会保障性住房共存?

Boffo 地产曾在2015年于 557 East Cordova 街道上修建了矮层公寓 Cordovan,它包括24个公寓单元与5个社会保障性住宅单元,价格仅从22.99万至49.49万不等


Daniel 说,“我称之为堆积式城市屋(stacked townhomes),因为它们都有独自的前门能够通向中心庭院。”


“占据第三、四层的跃层单元在楼顶有露台,并带有停车场;一居室没有停车场;这个建筑只有底层是水泥,之上都是木质结构。”


而房屋售价之所以这么低,是因为土地本身比较便宜,它原来是市中心东部边缘的一片空地。他说,“这估计是我们当时做过的最靠近城市区域的项目了。”


“我们当时想弄清楚,这样的商品房在那里会不会有市场,结果我们很高兴地发现,这24个搬进去的家庭都很买我们的账。也许有一家租出去了,但剩下的都是自住的客户。”


其中有5个单元卖给了 MPA 协会,这是一个帮助精神疾病患者的非营利组织。居住在这里的人们每月仅用支付375元,与政府的居住补贴金额一致。


Boffo 表示,“我们向他们降低了售价。本来那5个单元应该卖75万的,我们把它降到了50万。BC 住房局、市政府、联邦政府、私人捐赠者都参与了进来,才让降价变为了可能。虽然降价幅度并不大,但也非常有意义了。”


市中心东区的一些激进主义者对这个项目很不满意,他们认为这样的商品房使得当地变得中产阶级化了。现在 Hastings 北部,在 Carrall 与 Heatley 之间被政府规划为“无商品房公寓”(condo-free)的区域,所以短时间内你不会在那片社区看到任何类似的商品房


Boffo 认为,“无商品房公寓”的规划是个错误,那片区域应该混合不同种类的住宅。”


“我不认为让某片区域‘贫穷化’会让它变得更好,不管那里现在很穷还是很富。如果你不让多种类型的住宅混合,你就永远无法改善当地的状况。毕竟楼房的形态能决定人与人之间的交流方式。”


Boffo 对于 Commercial 夹 Venables 的那片区域也有一个类似的计划方案,同样也是混合商品房与社会保障性住房的,但它是个12层高的塔楼,这在当地引起了很大争议。


他估计每平方英尺的建造成本大概要花去280-300元,这要比四层木质结构贵出100-150元。但他认为建高一点的塔楼会更合理,因为这样可以提供更多的社会保障性住宅给 Kettle Society,他们也是帮助当地精神疾病患者的一个机构。目前的计划包含了200个商品房与30个社会保障性住房。


他认为,建筑的大小应取决于地点,“在别墅区填充公寓房能给当地提供不同的住宅选择。有些人更倾向于高层公寓的生活,住在更密集、靠近市中心的地点。你不一定非要在一个本应修建高层公寓的地方修建一栋四层高的公寓,反之亦然。对于不同地点,密度要因地制宜。”


提高密度应按比例

Stovell 认为,如果市政府真的想推行更多保障性住房,那就应当重新考虑其策略。


独立屋占据了温哥华70%的土地面积。我们应该按比例地提高城市里每寸土地的密度,换言之,现在独立屋的那些分区中应该能够建造两个或三个独立的住宅,虽然现在也可以,但是它们都是地下室或后巷屋,你无法单独出售它们。”


“然后所有4层的分区应该被放宽到6或7层,所有10或15层的则应该扩大到20层,300尺高的塔楼应该可以扩建到400尺,以此类推。城市里的每一片土地都要成比例地提高密度,这样我们就仍能保留当地住宅区的原有风貌。”



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